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samedi 24 août 2013

Tribune libre, à propos de la cure de Chaucisse.

22:27 | Publié par | | | Modifier l'article
Un de mes lecteurs verse ici sa contribution au débat.
 
Le sort de la cure de Chaucisse est sur la sellette demain et je voudrais simplement rappeler à ceux qui s'apprêtent à écouter la proposition de vente soumise par le maire, qu'il existe d'autres solutions conformes au droit et à la pratique. L'une d'elles serait dérivée du projet ONF qui a été soumis à la commune il y a dix ans. Il s'agirait d'un bail basé sur le principe amphitéotique ( voir ci-dessous, extrait de wikipédia). C'est à dire comportant une part de loyer, et une obligation d'entretien (et de service dans le cas du séjour estival du curé). Ce bail peut faire l'objet d'un appel d'offres sous enveloppe cachetée. Les règles d'exploitation des lieux peuvent-êtres définies par la mairie mais le bon sens voudrait plutôt qu'elle attende les propositions des éventuels locataires amphitéotiques, en définissant par exemple deux priorités : le local doit être maintenu hors d'eau et ne pas menacer ruine, et le curé doit pouvoir y séjourner pendant un mois d'été.
Cette solution aurait l'avantage de permettre à des gens ayant un sincère amour du site d'y assurer une présence utile et réparatrice, et de maintenir les prérogatives de la commune au terme du bail.
CC
Rappel des règles Le bail emphytéotique avait été à l’origine conçu pour la mise en valeur et l’entretien de grands espaces ruraux, mais il a vu son cadre d’application s’étendre à toutes sortes de biens immobiliers et s’applique donc aujourd’hui aux immeubles à usage industriel ou commercial, au même titre qu’aux immeubles agricoles ou d’habitation.

Durée du bail

Le bail emphytéotique doit être consenti pour une durée comprise entre 18 et 99 ans en droit français (entre 27 et 99 ans en droit belge, 10 et 100 ans en droit québécois) ; il ne peut contenir aucune clause permettant un dénouement avant l’écoulement de cette durée. Si le bail est d’une durée supérieure à 99 ans, la limite extrême du bail doit alors être ramenée à la limite extrême prévue par la loi, soit 99 ans. Et ce du fait de la règle d'interdiction des engagements perpétuels.
Au terme du bail emphytéotique, l’emphytéote devient occupant sans droit ni titre et doit alors quitter les lieux, sauf la possibilité pour lui de se faire consentir une nouvelle location. Aucune tacite reconduction de ce type de contrat n’est possible.

Situation du propriétaire

Le bailleur peut obtenir la résiliation judiciaire du bail emphytéotique, en cas d’inexécution des conditions du contrat ou si l’emphytéote a commis sur le fonds des détériorations graves.
Si l’emphytéote réalise des constructions ou des améliorations, le propriétaire en profite, à la fin du bail, sans avoir à verser d’indemnité au locataire sortant : rien n’interdit cependant de prévoir que le bailleur recevra les constructions et améliorations réalisées par l’emphytéote à charge de verser à celui-ci une indemnité.
Le bailleur peut également vendre les droits qu’il tient du bail emphytéotique.

Situation de l’emphytéote

L’emphytéote est tenu des obligations incombant à tout locataire. Ces obligations sont cependant adaptées au bail emphytéotique, à savoir :
  • il ne peut se libérer du paiement de la redevance, ni se soustraire à l’exécution des conditions du bail emphytéotique en délaissant le fonds ;
  • il doit s’abstenir de faire tout acte ou tout changement qui pourrait détériorer le bien ;
  • il est tenu de toutes les contributions et charges du fonds qui lui est loué. Il est redevable de la taxe foncière grevant l’immeuble donné à bail ;
  • il est tenu d'effectuer, sur les constructions existant au jour de la conclusion du bail, toutes réparations de toute nature. Il n’est cependant pas tenu de reconstruire les bâtiments s’il rapporte la preuve que ceux-ci ont été détruits par cas fortuit, par force majeure ou par suite d’un vice de construction antérieur au bail ;
  • il répond de l’incendie au même titre que tout locataire.

Un locataire quasi-propriétaire

Le bail emphytéotique confère au preneur un droit réel
immobilier ; l’emphytéote est donc investi de prérogatives beaucoup plus larges que celles dont bénéficie un locataire ordinaire. Il jouit ainsi des pouvoirs suivants, propres à sa situation d’emphytéote :
  • possibilité d’améliorer le fonds : si l’emphytéote doit généralement améliorer le fonds, il n’est tenu de faire que les améliorations qui ont été prévues par le bail. L’emphytéose implique également la liberté pour le preneur de réaliser tous travaux de construction et de démolition sans le consentement du bailleur ;
  • liberté d’hypothéquer : l’emphytéote peut librement hypothéquer son droit ; ce droit peut être saisi comme tout bien immobilier ;
  • liberté de louer et de sous-louer : l’emphytéote peut donner à bail les immeubles qu’il édifie. Il peut également sous-louer les immeubles qu’il a pris à bail emphytéotique. Le bail emphytéotique ne peut par conséquent contenir aucune clause interdisant, limitant ou réglementant le droit de louer ou de sous-louer de l’emphytéote ;
  • liberté de consentir une servitude passive et d’acquérir une servitude active ;

Droit d’exploitation

L’emphytéote dispose d’une grande liberté pour exploiter ou transformer le fonds loué, puisque le bail emphytéotique lui confèrera des droits réels immobiliers analogues à ceux d’un propriétaire. Il peut ainsi exploiter le fonds lui-même ou par l’intermédiaire d’un tiers (locataire-gérant, fermier, locataire).

Canon emphytéotique

L’une des particularités du bail emphytéotique tient à la redevance due par l’emphytéote au bailleur, appelée « canon emphytéotique ». Le montant du loyer du bail emphytéotique est une source de controverse, celle-ci partant de l’idée traditionnelle selon laquelle le canon emphytéotique doit être modeste, voire symbolique.
La loi ne comporte aucune disposition relative à la fixation du montant du canon emphytéotique mais en pratique il est peu élevé lorsqu’une clause du contrat oblige l’emphytéote à apporter des améliorations au fond.
Le canon est payé par le preneur de façon périodique, généralement par annuités. Les parties sont entièrement libres de convenir à leur guise des modalités du paiement. Il n’existe pas d’obstacle de principe à ce que le loyer soit versé pour partie à la signature du bail et le surplus sous forme de redevances périodiques.
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